【スカイホーム】土地探しのポイント【守谷市・取手市・常総市・つくばみらい市・坂東市・つくば市・新築コラムNo.119】
取手市・守谷市・つくばみらい市・常総市・つくば市・坂東市で新築住宅・注文住宅を
お考えの皆さんこんにちは！広報の長尾です。
これから家づくりを考えている皆さまに理想の土地選びをするにあたってお役立ち情報をお伝えしたいと思います！
今回のテーマは土地探しのポイントとコツです！！
だがしかし！
土地探しのポイントについて、お話する前に失敗事例についてお話します。
何事も始めてみると分かるのですが、意外な落とし穴があるものです！
注文住宅を建てるための土地探しを行う際に、
漠然としたイメージのまま進めていくと思わぬ失敗をしてしまうことがあります。
ポイントを押さえていけばこのような失敗は避けられるでしょう！！
１、予算オーバー
資金計画に関してのプランが曖昧だったために、土地または住宅にかける予算のバランスが偏ってしまって内装への予算が少なくなってしまったというケースです。資金計画に関してはターゲットとなる土地の値段、注文住宅にかかる予算の概算などを計算しながら余裕を持った資金で考えていきましょう。
２、十分な広さの家を建てられなかった
土地を購入してから工務店などでプランを入れてもらったところ「希望の間取りを作ることが出来なかった。」「駐車場のスペースを確保できなかった。」などのことが起こるケースです。また最悪の場合は法規制に引っかかって小屋のような小さな家になってしまったということも起こってしまうのです。新築の家を考える際に色々とやりたいことや作りたいものがあるかもしれませんが、現実的な方向性で考えていきましょう。
３、近隣トラブル
土地の周りを少し見ただけでは分かりづらいのが、このトラブルです。例えば、近所に部屋の中が汚いゴミ屋敷があって虫や異臭が漂っている。隣家の樹木が土地に入ってきてしまう。などのことが挙げられます。
４、ギャップの多い新生活
意外に多いのがこのパターン。普段、それぞれの生活のバイオリズムは一定なもので見学などに行けるのは昼間だけだったり、夕方だったりします。その中で、住んでみて「朝の交通量がすごい…」とか「夜になると街灯もなく真っ暗」などの知らない事実に出くわすことがあるのです。
５、思ったよりも日が当たらない。
日本は四季がはっきりしている島国です。夏と冬では日当たりは変わってきます。その日当たりの角度は50度の違いがあるそうです。角度が高ければ高いほど影が短くなるので、陽当たりがよく見えます。夏と冬では差があるので、夏場に下見をして「日当たり良好！」と思っても、冬場には日が当たらなかったというケースもあるそうです。
このようなトラブルはどれも事前に調べることで回避出来ることなので、ポイントとコツをおさえて理想の土地探しをしましょう！！
☆住みたい場所はどこなのか
まず、住みたいエリアを考えるところから始まります。
家を建てる場所から最寄りの駅までの距離・バスの発着ペースなどの通勤や家族の通学などでアクセスの良い場所。住み慣れた地元。はたまた新天地なのかを決めていきます。そこで信頼出来る不動産会社・ハウスメーカーを見つけて一緒に土地を探していくのが最短です。その不動産屋さんは街を知り尽くしていて、出来れば賃貸や売買を両方とも取り扱っている会社だと色々とお話を聞けるかもしれません。物件数豊富な情報量が多い不動産屋さんを味方に付けましょう。
☆資金計画
注文建築用の土地を探す際に漠然とした資金計画で探していくと、土地以外でかかる費用が大きくなってしまいます。理想を描いていた建物が建てられないなどという事態にも陥ってしまうので、きちんと土地に割り当てられる予算を考えていく必要があります。余裕を持った資金計画を立てて、相談する会社に伝えて予算に見合った土地を紹介してもらいましょう。
☆都市計画図
どこの市町村に行っても「都市計画法」というものがあります。その内容で建築に関連した情報が載っているのが「都市計画図」です。それにはさまざまな色が塗ってあるのですが、色が塗ってある部分が都市として開発や整備を進められる市街化区域です。つまり家が建てられる場所です。逆に色が塗っていない部分が市街化を抑制するもので家を建てられない場所となっております。自分の望む土地が市街化区域に入っているか確認しましょう。
☆土地の大きさ
「駐車場は設置できるのか？庭でガーデニングが出来るのか？」どのくらいの規模のものが出来そうなのか、理想は全て土地の大きさで決まります。きちんと現地で確認しながら進めていきましょう。その際に隣地との関係性なども考えることでご近所トラブルなども防げるでしょう。例えば、お子さんがいる場合などには広い庭があったら理想的ですよね。庭に置く遊具なんかまでも想定して考えるとワクワクしますが、現実的な庭の大きさや近隣の環境なども考えましょう。
☆建ぺい率と容積率
見慣れない率が出てきましたね(笑)
地域によって建築できる家の最大の面積が決まっています。
1階の工事面積を決める建ぺい率、建築する住宅の『のべゆか面積』を意味する容積率を調べてみましょう。お近くの地域の不動産屋さんに向かって聞いてみると詳しい情報が聞けます。どんな家が建てられるか土地と情報を照らし合わせて考えていく必要があります。
☆地質
最近は小さな地震が増えてきています。地震大国日本なのです。家を支える地質はこれからも大切な要素になってきます。現地に行って初見で地質を把握できる人は少ないと思います。住宅の建築をお願いする会社の専門家などに確認してもらいましょう。ちなみに地質の固い家と柔らかい家では家屋の倒壊レベルに差があります。大きな地震がきたときを想定して土地探しをしていく必要があります。
☆古家なのか更地
土地だけで販売されているなら検討しやすいものですが、なかには古家などが残っている物件も確かにあります。古家の処理の負担費用を買主が行うのか、売主が行うのかは協議で決まることがあるので会社に問い合わせてみてください。
☆日当たりや風通し
土地の周りの環境を見て、日照があるかなどを調べてみましょう。周りに林や森などがあると風通しが悪くなってしまいます。家を建てる場合、北側に十分な日照が得られるように家の高さを制限しています。さらに日本は全国的に見て雨の多い国でもあります。土地の水はけなども大切な基準になってくるでしょう。庭がいつもジメジメしている土地では苔が生えやすく見栄えが良くないこともあり、さらには太陽などが必要な家庭菜園などが難しいなどのトラブルも発生します。
☆隣地との関係
土地の周りに何も無いことはほとんどの場合ありません。隣の土地との関係を示すものとして地積測量図や境界確認書というものがあります。例え古い情報であってその場で確認出来ずとも復元することが可能です。隣の建造物が境界を越えていないかなどを調べてみましょう。都市計画(後述)では隣地境界線から家をどれだけ離さなくてはならないかも決められています。隣地とのトラブルにも発展しやすいものなので、きちんと調べてから検討しましょう。
☆電柱やゴミ置き場の設置位置
土地の間口(道路に面しているところ)に電柱が建っているところもあります。電力会社に問い合わせをすることで移設工事を行うことは可能ではありますが、許可や申請などで時間を要してしまいます。さらにゴミ置き場の近くになってしまっていることを後になって気が付くことなども少なくはありません。朝出勤してすぐにゴミ袋が沢山ある光景はあまり良いものでありません。きちんと確認した方が良いですね。
☆別途かかってしまう場合もある
土地の価格以外で費用が掛かってしまうケースです。価格の割に広い土地だからといって即購入してしまうのはリスクがあります。その土地の道路幅に気をつけてください。もし、狭い場合には大型車が入れず工事に別途小型運搬費のようなコストがかかることがあるのです。また、敷地内にガスや水道の引込みがされていない場合はその引込に工事費用がかかってしまうことがあります。
☆相場観を養おう
相場と聞くと難しく捉えられがちですが意外とそうではありません。コンビニや書店などで情報誌を読んでみて、地図で位置をみながら値段を照らし合わせると相場感覚は身についていきます。「この地域だと坪単価いくらであるか」などの感覚が分かります。
☆分譲地での土地が下がる情報にあまり期待しない
これは分譲地で土地を探すケースですが「この土地、待っていれば値段が下がるのではないか」と期待をして待つことはオススメできません。なぜなら広告などで値下がりした土地についての確認が難しいからです。それは前に同じ分譲地を購入した人からクレームがくるからです。
1200万円で土地を買った人が同じ条件の土地が1000万円で売っているのを見たらどういう気分になるでしょうか。土地を買うというのはそう安い買い物ではありません。売主にクレームが出るのは容易に想像が出来ます。そのため、売主から値段の下がった情報を広告に載ることを期待するのはオススメ出来ないのです。
☆アンテナを張る
職場の同僚や友達、ご近所さんなどの過去に家を建てたことのある先輩との会話の中でさりげなく「土地を探しているんだー」など言ってみたりする方法があります。情報が入りやすい環境を作れる場合もあります。動きの良い不動産屋さんを紹介してくれるかもしれません。
☆土地の向き
土地の向きとは敷地に面する道路の方角のことを言います。例えば、南側に道路があれば「南向きの土地」ということになります。
陽当たりを左右する要因は単純に土地の向きだけではありません。周囲の建物や時間帯によるものもあります。
また、陽当たりが悪いと言われる北向きの土地に関しても、東側と南側に広くスペースを取って窓を配置することによって陽当たりを確保することが出来ます。
例えば南側にリビングを設けるなどの間取りによる改善策もあるのです。
土地の日当たりは一度見るだけではなく、朝昼夕方の様子も観察しておくとよいでしょう。
☆各方角によるメリットとデメリット
【東】
メリット：朝から陽当たりが良く、早朝の洗濯ものが干せたりします。
冬は早く部屋が暖かくなる傾向にあります。
デメリット：朝から陽射しが強く、
太陽の位置の関係で午後には陰るため夕方は暗く寒くなりやすい。
【西】
メリット：長い時間、日が当たるので布団や洗濯ものが干しやすいです。
冬は夕方も暖かく、夕日を部屋から見ることが出来る。
デメリット：朝方が寒いです。西日がまぶしいため、夏は夕方まで暑い。
【南】
メリット：一日中陽当たりが良い傾向にあります。
夏の日中は陽が高いので直射日光が入りにくく、冬は陽が差し込む。
デメリット：物件価格が高め、プライバシーの確保に工夫が必要か。
【北】
メリット：夏はすずしく、物件価格が安い傾向にあります。
日当たりが少ないので床や外壁が紫外線での劣化が少ないです。
リビングのプライバシーの確保が出来ます。
デメリット：冬は寒く、日中から照明が必要なことがあります。
☆いろんなお店に行ってみる。
今の時代、パソコンやスマホなどのメディアで色々な会社が情報を発信しています。インターネットだけの情報で文字と画像だけで直感的に決める選び方ではなく、自分の足でお店に向かい話を聞いてみることをおススメいたします。土地探しで「疲れた」というお話も数多くお聞きいたします。気長に確実に自分の納得のいく土地を探してみましょう。
以上が土地探しを行う上での大切なポイントやコツとなります。
土地探しを終えるとさらに行わなければならないことが沢山あります。
「住宅ローンの検討と事前審査」のほかに「家のラフプラン作成(相談する会社との初期にたたき台にする大まかな基本計画図)」「建築費用見積依頼」「施工会社決定」「工事や土地の契約」「建築確認申請」「住宅ローンの正式申込み」
さらに、着工に４～５カ月ほどして完成と引渡が行われます。
このような流れの中で、土地探しは大きな役割を占めていることが多いです。
これからも皆さまの家づくりや住みよい暮らしに役立つ情報を発信していきたいと思います！！
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